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松绑调控论调再起背后:市场趋稳仍将是大趋势

在发酵了近一天后,山东省菏泽市终于确认了取消“限售令”的消息。按照官方的解释,取消限售令是为了帮助棚改货币化补偿的居民顺利购房,从而防止房价出现大的波动。


这一解释十分合理,但在很多从业者看来,似乎仍然开了松绑楼市调控的“口子”。


在此之前,发改委发布文件,支持负债率相对不高的大型房地产企业发行企业债券。此举也引发了有关调控政策将要松绑的论调。


持续了两年多的本轮楼市调控,果真要出现反转了吗?


一直以来,房地产市场似乎始终处于“上涨就调控、降温就松绑”的窠臼中。近年来,住房制度改革和长效机制建设频繁被提及,构建上述制度的目的之一,即是避免政策的短期反转和市场的大起大落。如今,在一片“松绑”的论调中,市场的真相究竟如何?长效机制迎来了出台时机吗?


市场“平稳下滑”


随着调控的逐步深入,房地产市场出现了明显的下行走势。国家统计局发布的数据显示,今年8月以来,全国房地产市场的累计销售增幅就不断下降,到11月,全国商品房销售面积累计增幅已降至1.4%。其中,9月至11月,商品房销售面积连续三个月低于上年同期。


房价方面,70个大中城市中,房价上涨的城市仍为多数。但无论新房还是二手房,下降的城市都在增多,11月已有17个城市的二手房价格出现下滑。


受量、价变化的影响,房地产开发投资、拿地面积、房企到位资金等指标的增速也出现小幅下滑。


市场的实际表现,也反映出这种变化趋势。


“今年上半年,新房项目供应量和蓄客量的比例在1:5、1:6左右,现在已经下降到1:1的水平。这其中还有一部分不是真正的目标客户。”近日,西安某房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,今年以来,西安楼市经历了从火爆到冷淡的过程。


他表示,上半年西安新房项目的开盘去化率几乎达到100%,堪称“日光”。到四季度,开盘当日能去化超过50%就算不错。


究其原因,该人士认为,一方面是调控政策的效果开始显现,另一方面则是因为西安房价上涨后,挤出了一部分市场需求。


在官方的解读中,仍然用“稳”字来定调市场。


国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读房价时表示,11月份,各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,房地产市场整体保持稳定。国家统计局新闻发言人毛盛勇对房地产投资的解读为:“从最近几个月看,土地的成交略有放缓,我觉得明年房地产投资大体来讲还能够比较平稳,但是稳中略降的概率可能更高一点。”


12月17日,住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌向21世纪经济报道记者表示,当前房地产市场的态势是“平稳下行”。其中,一线城市的下行趋势很早就开始出现,二线城市从今年开始下行,部分三四线城市还处在上升区间中,但也会很快转为下行。


他表示,市场下行的一个重要表现就是“金九银十”褪色。“9月以后,市场转淡,很多城市的观望情绪在增加,这是市场的一个明显变化。”顾云昌还认为,这种趋势至少将持续到明年上半年。


长效机制或加速推进


相比于市场的“稳”,下行表现仍然是诞生楼市松绑论的温床。


12月12日,发改委发布文件,支持负债率相对不高的大型房地产企业发行企业债券。12月18日,山东菏泽取消“限售令”。尽管当事方均在此后做出解释,但该行动仍然引发了政策松绑的猜想。


上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,这都是合理范围内的政策微调,且未来不排除其他微调的尝试。但并不意味着调控基调将发生根本性反转。他认为,“一降温就松绑”的想法源自过去多年来政府救市的行动,但当前楼市仍然“稳定”,且与以往不同的是,住房制度和长效机制正在加快推进,因此这种情况很可能不会出现。


住房制度改革和长效机制建设被提及多年,2017年12月,中共中央政治局召开会议,将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一。此后,在监管层的推动下,这两项工作的推进开始加快。


2018年3月,财政部副部长史耀斌表示,正在抓紧起草和完善房地产税的法律草案,合理设计房地产税制度,比如合并整合相关税种,合理降低房地产在建设、交易环节的税费负担等。其总体思路是立法先行、充分授权、分步推进、分步实施。


2018年12月,自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志透露,要不断巩固和提升不动产统一登记成果,抓紧启动《不动产登记法》立法。


这两项动作都被认为是构建楼市调控长效机制的重要基础工作,并被认为有可能在近期内取得进展。


在住房制度改革方面,随着各地纷纷出台鼓励租赁点政策,以及限竞房、公租房等一系列住房保障品种的推出,“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也正在完善。


顾云昌认为,这些政策完善的目的,在于着眼长远,改变楼市的一些顽疾,避免调控政策短期反转,也避免市场大起大落。“上涨就调控、降温就松绑”的短期做法,显然与这种思路背道而驰,也是这项改革意图改变的内容。


他表示,住房制度涉及土地出让制度、住房金融制度、房地产财税制度等的改革,需要较长的时间完成,其效果也需要长期观察。但就短期来看,各项改革措施的推进,有助于稳定市场预期,避免大起大落。同时,一些行政性的调控手段将被长效机制逐渐替代。


北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,随着各项调控政策的执行到位,“房住不炒”已经由口号,逐渐内化为一种价值观。这也使得即使在下行期,市场表现也趋于平稳,未出现“暴跌”的局面。因此,虽有“稳增长”压力,但尚不至于进行大手笔救市。


他还认为,楼市的下行,将会刺激长效机制加快推进。从现有进展来看,税收制度改革有可能率先破局。


严跃进也表示,房地产市场已经告别了总体供不应求的阶段,虽然仍有区域性的供需失衡,但市场大涨的基础已经不存在。在此情况下,市场趋稳将是大趋势,长效机制也迎来最好的酝酿和推出时机,预计未来该项制度将加快推进。

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