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专家:房地产调控应因城施策 不能搞“一刀切”

最近大家关注的一个政策变化是,楼市的调控政策会不会放松?


最近菏泽市调整了限购政策,取消房地产限购,被市场解读为打响了楼市政策放松的第一枪,在昨天强势刷屏,房地产板块应声而起,成为这两天表现最好的板块之一。


山东省及时发布了声明,指出不同的城市将会因城施策而不是“一刀切”,甚至是采取一城一策的措施。因为各个城市的情况不一样,所以在政策方面不能“一刀切”,要根据各地城市自身的情况来主控。省住建厅进行总体把控,不干涉各个地方住建部门的具体政策,有的政策需要报备,有的政策不用报备。


其实在去年中央就强化了房地产调控以地方调控负责为主,把握两大原则,一个是房住不炒,一个是稳房价,防止房价破坏上涨。在这两大前提之下,各个地方政府自行进行调控。今年确实有部分城市对房地产政策进行了调整,比如说之前兰州取消了对部分库存较大的偏远地区的限购措施,并以限售替代限购,而对住房供求矛盾突出的主城区仍然从严实施限购等调控措施。广州针对双合同问题,在调控力度不放松保持房价稳定的前提下,也做了一些调整,最近对于一些商服楼房取消了限售。


房地产调控主要是为了防止房价过快上涨,打击一些炒房的行为,因为高房价已经成为一些城市留不住人才的原因,也成为很大的社会性问题。高房价将会损害城市的竞争力,但是在对房地产调控时要对症下药,一方面通过政策措施打击一些炒房的行为,鼓励刚需,包括第一套房和改善性住房。由于房地产价格最终决定因素还是供求关系,要想防止房地产价格过快上涨,就要通过打击炒作资金减少需求。


另一方面还要增加楼盘的供给。增加供给一是要增加土地的供应量,将更多的土地推向市场开发,无论是建销售的住房还是建只租不售的房子,增加供给并推向市场必然会压制房价。对于开发商的贷款开发方面,我认为还是要有合理的信贷支持,因为开发商如果缺资金,没有资金去拿地开发新的楼盘,也会导致很难推出更多的房产。


其实决定房价长期上涨的因素只有一个,就是该楼盘的地段所在区域每平方米产生的GDP。在核心区域的住房无疑有更大的投资机会,因为在核心区域的住房供给有限,比较稀缺,而需求是刚需,这样在货币长期贬值的背景之下,房地产的保值功能依然很强。


但另一方面对于一些投机客炒作比较多的住房,房价就可能会出现较大幅度调整,特别是在严格调控之下。也就是说买房闭眼赚钱、躺着赚钱的时代已经过去了,大家必须得擦亮双眼,认真的去分析,去比较选择核心区域的住房来进行投资。


对于房地产板块来说,之前的调整已经非常充分,很多房地产股的估值已经跌到历史的底部,现在有政策放松的预期。虽然从中央的层面仍然不会放松,但是一些地方政府根据自己的情况可能会局部放松,这会有利于地产板块的反弹。

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